住まいのお役立ちコラム

2019.08.23 お役立ち情報

何が違う?住宅ローンの「仮審査」と「本審査」

住宅ローンの借り入れは、通常、仮審査(事前審査)と本審査の2段階を経て承認されます。
住宅ローンを申し込むとすぐに融資決定ではないので、時間的に余裕を持って申し込むことが大切です。
今回は、住宅ローンの初心者に「仮審査」と「本審査」の違いについて説明したいと思います。

 

住宅ローンの「仮審査」は何を審査するの?

ハウスメーカーの営業マン

住宅ローンの「仮審査」(事前審査)は、融資銀行を決定した後に行う最初の審査になります。
建物や土地の契約前に行うのが一般的です。
仮審査が通過すれば、住宅ローンの融資決定ではないので注意が必要です。
基本的に仮審査は、本人の返済状況を審査しています。
本人が融資金額をしっかり返済できるのかを融資銀行が審査します。

 

土地や建物の契約前に仮審査を行うのは、契約後にきちんと返済できるのかを確認する目的もあり、融資を受けて土地や建物を購入する場合、この仮審査が通過しているのか、そうでないのかが重要になります。
特に、本人の収入から計算された借り入れ限度額いっぱいの購入は、不動産会社から事前審査の通過条件にされることも多く、土地や建物が決まったら、早めに行っておきたい審査になります。

 

仮審査は、本人の年収や借り入れ状況を確認して、銀行が融資可能かを判断します。
よって仮審査で必要な書類は、

 

・仮審査申し込み書
・本人確認書類(免許証やパスポートなど)
・物件金額の分かるもの(物件チラシなど)
・収入を証明するもの(源泉徴収表や確定申告書など)
・借り入れがある場合は借り入れ状況を証明できるもの

 

などになります。(この他の書類も場合によっては必要になります。)

 

銀行は、この書類から本人の借り入れ可能額を計算します。
仮審査が通ったからといって、絶対に本審査をしなければならない訳ではなく、この段階で断ることもできます。
2、3社ほど仮審査を同時に申し込み、条件の良い方を選択することも可能です。
無事に仮審査も通り、融資銀行が決定した後は、本審査になります。

 

住宅ローンの「本審査」は何を審査するの?

家と電卓と車

住宅ローンの「本審査」は、仮審査の通過後、土地や建物の売買契約後に行われます。

 

この話を聞くと、「仮審査は通過したけど、本審査が通過しなかったら売買契約はどうなるの?現金を用意しなきゃならないの?」といった疑問を持つと思います。
そこは安心してください。
融資を使って、住宅ローンを組んだ場合、売買契約書にはローン特約事項がほとんどの場合記載されます。
このローン特約事項は、「もし買主が住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合は、売買契約も白紙になります」といった内容です。
契約書の中にローン特約が含まれているかしっかり確認しましょう。

 

もし、本審査に落ちてしまった場合は、その土地や建物の購入を諦めるか、違う融資先を探すかの2択を迫られることになります。
では、なぜ仮審査を通過しても本審査で落ちることがあるのでしょうか。

 

本審査では、本人の年収や借り入れ状況のほかに、購入する土地や建物の評価額や本人の健康状況まで、詳しくチェックしているのです。
基本的に仮審査を通過した場合は、本審査も通過しますが、申告内容に虚偽や間違いがあった場合などは、融資を断られる場合があることを覚えておいてください。
無事、本審査を通過すると、銀行とのローン契約(金銭消費貸借契約)となります。

 

最近話題のネットバンクなどでは、仮審査なしで、いきなり本審査からスタートする銀行もあります。
住宅ローンの借り入れ時には、きちんとスケジュールを把握し、必要書類は早めに準備しておくことをオススメします。
そのために、しっかりと銀行の融資担当者や不動産会社と話し合うことが大切です。

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